地产业开发商提价的行业逻辑

作为企业的所有者,其衡量公司业绩水平的最重要指标便是净资产收益率,该指标代表着投资最终的回报率。根据杜邦分析体系,净资产收益率可以转化为销售净利率、资产周转率和权益乘数的乘积。通过提高这三大财务比率可以使公司业绩上升。而销售净利率又与销售毛利率直接相关。

具体到一般的企业经营,三大财务指标放大的表现,一是通过提高产品售价来提高销售净利率;二是通过降价促销的手段提高回款速度以加快资产周转率,相当于“薄利多销”;三是通过放大负债率和财务杠杆,增加权益乘数。按照惯例,一个行业的负债率变化不大,基本处于稳定的区间,而且提高负债率将加大企业经营风险;因此,为提高净资产收益率,大多数企业是在销售净利率和资产周转率上做文章。

但就房地产而言,近几年来,我们看到追求毛利率远胜于追求资产周转率。据Wind数据统计,剔除ST后,2008年已公布年报的房地产公司平均净资产收益率为9.91%,比上一年下降近六个百分点;资产周转率为0.3,同比下降约21%;权益乘数为2.85,同比下降约25%。

这意味着,房地产企业要想提高净资产收益率,必须在提高毛利率上下工夫。实际上,“提价”是地产企业最常用的手段。

业内专家分析,这与行业开发的特殊性有关,也与房地产行业集中度低有关。在地产开发中,开发周期长、且土地要素获取的不确定性,造成了开发商更倾向于通过“捂盘”卖个好价钱,来提高收益率。在行业景气高涨时如此,在市场低迷时也是如此。而行业集中度低,大企业市场份额少,多数小开发商后续开发能力低,也造成了追求毛利率的现实。

目前,国房景气指数处于历史低位,今年一季度全国房地产开发企业土地购置面积同比下降40%,新开工面积下降16%。在此背景下,房地产市场库存消化稍显好转,资金压力略显缓解;开发商降低销售率、提高销售价格的说法和做法又开始抬头。

其实,资金流动速度对企业盈利同样具有重要意义。大企业常常用提高资金使用效率来提高自身的收益水平。据有关统计,万科从获取土地到开始售房通常仅需9－12个月。资金周转速度提升直接带动企业利润增加。

专家指出,当房地产商认为拿地价格较高而房价较低时,可能会推迟项目开发。而项目周期过长将意味着增加无效成本,影响企业资金运作,致使财务成本趋高。在房地产业内,开发企业由于各个项目拿地成本、开发成本不同,房地产商一般会通过其他在售项目熨平成本。在实际操作中,各项目亏损推盘以求回款的概率很小。开发商显然更倾向于推迟开发、退地等方式降低供应来保住房产价格。

目前,虽然信贷利率较低,部分大型房地产开发企业较易获得低成本金融支持,但多数开发商对进一步拿地持谨慎态度,这也反映了目前房地产运营的某种逻辑。

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