地产企业存货已超4000亿元

□本报记者 林喆

今年三季报数据显示，房地产上市公司的净利润同比增幅远高于A股的平均水平，但是，存货激增、经营性现金流告急以及单季度业绩环比下滑等问题，已经凸显了房地产公司在行业调整中的经营困境。

存货同比激增近1500亿

据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，86家A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，而2007年第三季度末，86家房地产公司的存货合计为2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。

按季度计算，房地产公司存货上升呈加速趋势。其中，第二季度新增存货262.75亿元，而第三季度，新增存货达274.06亿元。

业内专家指出，今年以来，全国房地产市场持续低迷，销售大幅萎缩，但房地产开发投资依然保持20%左右的增长，这就导致了存货货值的快速增加，进而加剧房企的销售压力。

数据显示，三季度，86家公司中有54家存货周转率同比下滑，68家公司的存货周转率低于0.4，这意味着，绝大多数房地产公司的存货周转天数，高于房地产开发2.5年的平均周期。

从报表中可以看到，万科前三度季度的存货达873.76亿元，比2007年末增加31.45%，约占其资产总值的72%。而万科前九个月的销售金额356.1亿元。

今年前三季度，86家房地产上市公司实现营业收入合计为1071.89亿元，同比增长29.6%；4015.2亿元的存货是同期营业收入的近4倍。

现金流持续恶化

数据显示，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。

统计显示，今年前三季度，86家房地产公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期，这一指标是-228.85亿元，同比减少143亿元。

86家公司中有60家经营性现金流同比下降。其中，深振业A(000006)1-9月经营活动产生的现金流量净额-132983.18万元，较比上年同期减少130932.19万元。

中粮地产（000031）前三季度经营活动产生的现金流量净额为-30.16亿元，同比大幅下降311.21%。由于项目开发资金需求增加，期末中粮地产短期和长期借款分别高达34.17亿元和6.4亿元，比年初分别增长了222.36%和48%。泛海建设（000046）前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为-426.36万元，同比下降100.17%。期末泛海建设的长期借款也高达25.36亿元，较期初增长48.45%。

长城证券研究员黄清林分析，今年全国一、二线城市的房地产市场持续低迷，成交量急剧萎缩，呈现出“价量齐跌”，很多公司的实际销售情况低于预期，而去年大幅储备土地后，今年开始集中支付地价款，这是导致部分地产公司经营性现金流堪忧的主要原因。

业绩增速放缓

今年前三季度，房产上市公司净利润依然保持了40%以上的增长，但从单季度看，房地产公司的业绩已经环比下滑。

第三季度，86家公司实现的营业收入、营业利润和净利润分别为：320.83亿元、47.93亿元和37.32亿元，环比今年二季度，分别下降24.5%、46.9%和46.5%。

从代表未来业绩的“预收账款”这一指标看，房地产业盈利能力下滑也已成定局。统计显示，截至三季度末，86家房地产公司流动负债中的预收账款合计为1051.3亿元，比去年同期仅增长10%，与二季度末相比，仅增长82.07亿元。这表明，第三季度，全国房地产业整体的销售形势并没有起色。

申银万国地产行业分析师殷姿指出，重点公司今年盈利增速从42%下调至24%，明年从25%下调至7%。由于部分公司将计提存货减值准备，这有可能导致行业风险的提前释放。

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