最高院出解释了有了这招再也不担心上一房二卖的当-【资讯】

吕舒扬

不管是买预售新房，还是二手房，只要尚未完成不动产登记，我们都要担心一个问题：一房二卖。也就是说，卖方有可能把已经出售的房子再次出售或者抵押。目前，网签备案的商品房买卖合同不具有优先于其他商品房买卖合同的效力，不具有担保物权实现的功能。但预告登记可以助你保护物权。融360提醒，运用好预告登记这一招，可以防止上当受骗。

2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

预告登记可以多次反复申请

提醒大家，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。

预告登记后的房产仍可以出租

而最高院在2月23日发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，再次明确了预告登记的适用范围和法律效力，既保障了买方的权益，又维护的卖方的权益。

“第四条：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

这里的“不动产所有权”，不仅仅指“一房二卖”场合下的“房屋产权”，也包括其他物权如担保物权、抵押物权。而建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权适用于房地产开发商的土地交易过程，并不适用于购房人。

在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。但其实，最高院的解释也是在保护卖房人的合法权益。如，卖方仍可以出租房产获得收益。

另外，需要注意的是，二手经适房买卖无法进行预告登记。

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